QUANDO SCOPRI CHE C’È UNA DIFFORMITÀ (E NON TE NE ERI ACCORTO)
Ogni tanto accade di scoprire che una parte dell’abitazione come un soppalco, una veranda, un cambio d’uso non dichiarato, è “in difformità” rispetto alla concessione edilizia o al permesso originario.
A volte si scopre ereditando da un parente, altre vendendo o acquistando casa: è in quei momenti che emergono incongruenze tra i documenti depositati in Comune e lo stato reale dell’immobile.
Spesso non si tratta di abusi gravi, ma di piccole difformità, cioè differenze minori rispetto al progetto approvato. Eppure anche queste possono bloccare una vendita, rendere difficile ottenere bonus edilizi o portare a sanzioni.
Perché succede?
Perché per vendere, ristrutturare o accedere a incentivi serve che la casa sia “conforme” ai titoli edilizi, cioè che corrisponda ai progetti approvati. Se qualcosa è stato modificato, anche solo una parete spostata o un vano trasformato, l’immobile non risulta più pienamente regolare. E questo basta a fermare la pratica.
La nuova riforma del D.P.R. 380/01, il testo che regola tutta l’edilizia in Italia, nasce proprio per risolvere queste situazioni senza obbligare i cittadini a procedure lunghe o costose.
CHE COS’È IL D.P.R. 380/01 E COSA CONTIENE DAVVERO
Il D.P.R. 380/2001 è una sorta di manuale unico dell’edilizia italiana: raccoglie in un solo testo tutte le norme che spiegano cosa si può costruire, come, e con quali autorizzazioni.
Dentro trovi tutto: dalle regole per chiedere un permesso di costruire, ai casi in cui serve una SCIA o una CILA, fino alle sanzioni per gli abusi edilizi.
Con la riforma approvata negli ultimi anni, il decreto è stato aggiornato per introdurre procedure più semplici e sanzioni proporzionate in caso di errori minori o variazioni non essenziali.
L’obiettivo è dare una via d’uscita a chi, spesso in buona fede, si trova con una casa non perfettamente conforme ma non pericolosa né abusiva.
CASE ANTE 1967: COSA SIGNIFICA E COSA CAMBIA
Molti si chiedono: “Questa norma vale solo per le case costruite prima del 1967?”.
La risposta è no: la riforma riguarda tutti gli immobili, anche quelli costruiti dopo, ma gli edifici ante 1967 godono di una condizione particolare. Fino al 1° settembre 1967, infatti, in molte zone d’Italia non era obbligatorio richiedere la licenza edilizia per costruire.
Questo significa che tantissime case realizzate prima di quella data non hanno un permesso originario, ma non per questo sono abusive.
È un po’ come dire: all’epoca non serviva un documento che oggi invece è obbligatorio.
La differenza con le case più recenti è che per gli immobili ante 1967 si può dimostrare la regolarità con documenti alternativi, come planimetrie catastali, fotografie, atti notarili o dichiarazioni di un tecnico.
Chi costruisce dopo quella data, invece, deve avere un titolo edilizio vero e proprio (licenza, concessione, permesso di costruire) per essere in regola.
In breve:
- Case ante 1967: non avevano bisogno di licenza se costruite in aree non regolamentate; oggi si può dimostrarne la legittimità con documenti storici.
- Case dopo il 1967: devono avere un titolo edilizio, ma possono comunque sanare piccole difformità con la nuova procedura semplificata.
COME SCOPRIRE DI CHE ANNO È LA TUA CASA
Se non sei sicuro dell’anno di costruzione, puoi scoprirlo in vari modi:
- Richiedendo una visura catastale, dove compare la data di accatastamento.
- Consultando l’archivio edilizio del Comune, dove sono depositati i permessi e i progetti.
- Chiedendo aiuto a un tecnico (geometra, architetto, ingegnere), che può ricostruire la “storia urbanistica” dell’immobile.
- Verificando l’atto di provenienza o di successione, che spesso riporta l’anno di costruzione o di prima iscrizione al catasto.
PICCOLE DIFFORMITÀ E CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO: COSA SI PUÒ (E NON SI PUÒ) SANARE
La riforma prevede che si possano regolarizzare solo le difformità minori, cioè quelle che non alterano la struttura, la sicurezza o la volumetria dell’edificio.
Per esempio:
- spostare una parete interna o una porta;
- chiudere o aprire una finestra;
- modificare la distribuzione degli ambienti interni;
- cambiare destinazione d’uso di un locale (ad esempio da magazzino a studio) senza opere strutturali.
COSA NON È CONSIDERATO PICCOLA DIFFORMITÀ
Non si possono sanare, invece:
- piani o volumetrie aggiuntive;
- ampliamenti esterni non autorizzati;
- opere strutturali (fondazioni, travi, solai) realizzate senza permesso;
- costruzioni in aree vincolate o protette senza nulla osta.
In questi casi, serve una procedura ordinaria o, nei casi più gravi, la demolizione delle opere abusive.
QUANTO COSTA REGOLARIZZARE (E QUANTO COSTEREBBE SENZA LA RIFORMA)
Uno dei punti più positivi della riforma è la riduzione dei costi per chi regolarizza piccole difformità.
Con la procedura semplificata, le sanzioni sono molto contenute:
- da circa 500 a 5.000 euro, a seconda del tipo di irregolarità e delle dimensioni dell’immobile;
- nei casi più lievi, la spesa è simile al costo di una pratica tecnica (tra 1.000 e 2.000 euro complessivi).
Senza questa riforma, la stessa irregolarità avrebbe richiesto una pratica di sanatoria ordinaria, molto più lunga e costosa, con sanzioni anche oltre 10.000 euro e tempi che possono superare un anno.
Oggi invece, se l’opera rispetta le norme urbanistiche e di sicurezza sia al momento in cui è stata fatta sia oggi (la cosiddetta doppia conformità), la procedura è più semplice e l’iter più rapido.
LE COSE CHE NON TI DICONO (MA CHE È MEGLIO SAPERE PRIMA)
Prima di procedere, è utile conoscere alcuni aspetti che spesso vengono sottovalutati:
- Serve la doppia conformità. La casa deve rispettare le regole sia quando è stata costruita sia oggi.
- Non tutte le difformità si possono sanare. Se le opere hanno cambiato la struttura o la sagoma dell’edificio, la sanatoria non è possibile.
- È il proprietario a dover fornire le prove. Per gli immobili ante 1967 servono documenti storici o tecnici che dimostrino la data di costruzione.
- La sanatoria non cancella automaticamente le sanzioni penali se ci sono abusi gravi.
- Serve un tecnico abilitato. Solo un professionista può redigere la relazione tecnica e aggiornare la planimetria catastale.
IN SINTESI
La nuova riforma del D.P.R. 380/01 rappresenta una seconda possibilità per chi vuole regolarizzare la propria casasenza affrontare spese eccessive.
Non è un condono, ma una via più giusta per correggere errori piccoli e spesso involontari. La regolarizzazione di un immobile non serve solo per “mettersi in regola”, ma per proteggere il valore della casa e per poterla usare, vendere o ristrutturare in piena tranquillità.
Come ricordava Aristotele: “La conoscenza è potere, ma anche libertà di scelta.”
E in materia edilizia, conoscere le regole giuste è il modo migliore per sentirsi davvero al sicuro.
Ek.
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