Comprare casa è uno dei momenti più emozionanti e complessi della vita. La sensazione di entrare per la prima volta in un’abitazione acquistata con un mutuo è impagabile: entusiasmo, emozione, responsabilità, scatoloni da svuotare, l’odore di nuovo e… una buona dose di burocrazia.
Tra le tante cose nuove da imparare, una delle più sottovalutate è la detrazione fiscale del mutuo. Eppure, dietro questo termine apparentemente tecnico, si nasconde una buona notizia: una parte delle spese sostenute può essere recuperata dalle tasse.
In questa guida voglio spiegarti, in modo chiaro e pratico, quali costi puoi scaricare nel modello 730, quali non sono detraibili e come sfruttare al meglio le agevolazioni fiscali previste per il 2025.
1. INTERESSI SUL MUTUO: LA VOCE PIÙ IMPORTANTE
Ogni rata del mutuo è composta da due parti: il capitale (la somma presa in prestito) e gli interessi (il costo del finanziamento).
Per la prima casa, puoi detrarre il 19% degli interessi passivi fino a un massimo di 4.000 € all’anno, cioè 760 € di beneficio fiscale.
Questa agevolazione è prevista dall’art. 15, comma 1, lettera b del TUIR e confermata dalla guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate:
Interessi passivi sui mutui – Agenzia delle Entrate (PDF)
Per la seconda casa, invece, non è prevista alcuna detrazione.
Esempio pratico: se nel 2025 paghi 3.000 € di interessi sul mutuo per la tua prima casa, potrai recuperare 570 € con la dichiarazione dei redditi.
Micro-dettaglio tecnico: se il mutuo ha finalità miste (ad esempio acquisto + ristrutturazione), la quota di interessi relativa all’acquisto dell’abitazione principale è quella detraibile.
Fonte: Edotto – Detrazione 19% sugli interessi del mutuo ipotecario
2. SPESE NOTARILI E COSTI ACCESSORI
Quando stipuli un mutuo, il notaio redige due atti: il rogito di compravendita e l’atto di mutuo.
Puoi detrarre solo le spese notarili relative all’atto di mutuo, non quelle per l’acquisto della casa.
Sono comprese anche le spese di istruttoria, la perizia e l’imposta sostitutiva, purché riferite alla quota di mutuo destinata all’acquisto dell’abitazione principale. Tutte queste voci rientrano nel tetto massimo di 4.000 €, insieme agli interessi.
Esempio: 3.000 € di interessi + 1.000 € di spese = 4.000 € → 760 € di detrazione massima.
Per approfondire, puoi consultare:
FiscoOggi – Detrazioni spese notarili per acquisto prima casa
Guida interessi passivi mutui – Agenzia delle Entrate (PDF)
3. AGENZIA IMMOBILIARE
Se ti affidi a un’agenzia per acquistare la prima casa, puoi detrarre il 19% su un importo massimo di 1.000 €, cioè 190 €.
La spesa deve essere documentata da fattura intestata a chi effettua la detrazione. Non sono previste detrazioni per la seconda casa.
Approfondisci su Fiscomania – Detrazione spese intermediazione immobiliare Mod. 730/2025
Questa agevolazione è prevista dal TUIR – Art. 15, comma 1, lettera b-bis, consultabile sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF).
4. ASSICURAZIONI COLLEGATE AL MUTUO
Molte banche richiedono la stipula di assicurazioni per concedere un mutuo. Le principali sono:
- Assicurazione vita e infortuni: detraibile al 19% fino a 530 € all’anno, anche per la seconda casa, purché la polizza sia intestata personalmente al contribuente.
- Assicurazione incendio e scoppio: generalmente non detraibile, sebbene obbligatoria per legge.
Esempio: se paghi 400 € di premio assicurativo vita, potrai recuperare 76 € nella dichiarazione dei redditi.
Agenzia delle Entrate – La detrazione per le polizze assicurative
ABI – Mutui e assicurazioni
5. IMPOSTE E TASSE SULL’ACQUISTO
Non sono mai detraibili:
- imposta di registro
- imposta ipotecaria
- imposta catastale
Si tratta di tasse connesse all’acquisto dell’immobile, che non danno diritto ad alcun recupero fiscale.
Agenzia delle Entrate – Guida per l’acquisto della casa: imposte e agevolazioni fiscali (PDF)
Agevolazioni per l’acquisto della prima casa – Agenzia delle Entrate
6. MUTUO COINTESTATO: COME FUNZIONA
Se il mutuo è cointestato, ciascun intestatario può detrarre la propria quota di interessi in proporzione alla percentuale di intestazione del mutuo.
Esempio: 4.000 € di interessi totali con due intestatari → ognuno può detrarre 2.000 €, cioè 380 € di beneficio.
MutuiSupermarket – Detrazione interessi mutuo prima casa 2025
IN SINTESI
| Voce di spesa | Detraibile? | Note |
|---|---|---|
| Interessi sul mutuo | Sì (prima casa) | 19% fino a 4.000 € |
| Spese notarili (atto mutuo) | Sì | Incluse nel tetto 4.000 € |
| Agenzia immobiliare | Sì (prima casa) | 19% su massimo 1.000 € |
| Assicurazione vita/infortuni | Sì | Fino a 530 € annui |
| Assicurazione incendio/scoppio | No | Obbligatoria ma non detraibile |
| Tasse d’acquisto (registro, ipotecaria, catastale) | No | Mai detraibili |
CONCLUSIONE
Conoscere le detrazioni fiscali sul mutuo non è solo un modo per risparmiare, ma un passo di consapevolezza economica verso una gestione più serena delle proprie finanze.
Nella mia esperienza ho visto molte persone scoprire, spesso troppo tardi, che avrebbero potuto recuperare somme importanti semplicemente presentando correttamente la documentazione.
Se stai comprando casa, o se l’hai comprata da poco, prenditi il tempo di capire cosa puoi detrarre e conserva ogni ricevuta: è il modo migliore per trasformare una spesa in un piccolo investimento nel tuo futuro.
Come diceva Henri Van Lier, “Le case si costruiscono con le mani, ma si abitano con la mente.”
Alla fine, il tuo acquisto può diventare davvero un passo verso maggiore stabilità e serenità finanziaria.
Ek.
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